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谌俊宇:销售型传统商业步行街有“三痛”

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谌俊宇:销售型传统商业步行街有“三痛”

润凯商业集团董事长谌俊宇

  乐居财经讯 陈晨 4月13日是中国商业地产行业发展论坛2019(第十六届)年会举行的第二天。经过昨天20场行业翘楚演讲,4场高端对话,创新、运营两大主题讨论之后,今天的年会主题围绕实操展开,以创新案例为切入点更深层剖析行业问题,交流经验心得。乐居财经作为首席合作财经媒体全程报道。

  润凯商业集团董事长谌俊宇发表主题为《销售型商铺运营新模式与价值提升策略》的演讲。谌俊宇表示销售型的传统商业步行街有“三痛”。

3分快三  第一痛步行街还是不行街?步行街的话,销售以后经营不起来,投资者一个一个垂头丧气的时候,这个街变成了不行街。现在步行街有四大不行,第一由于没有统一的策划、运营、招商,因此人气不行,第二个由于投资者在购买商铺的时候,心中是没有一个明确的目标的,就听开发商说今后如何如何能够赚钱,如何如何能够成为商业的中心,你在商业的中心拥有一个商铺的话,今后祖祖辈辈都不用担心。但是,并没有把握自己能够把这个买来的商铺经营好,没有品牌,因此品牌不行。第三个,就是没有专业水平,也没有设计能力,没有装修能力,因此形象也不行。第四个,就是服务不行,这四个不行就构成了步行街现在的现状,叫“不行街”。

  第二痛,在销售的时候,我们有一个很有名的广告,叫做“一铺养三代”,但是实际上买过来以后,刚才说的由于这个步行街变成了不行街,花了很多钱买来了变成了“三代养一铺”。“三代养一铺”就是第二痛。

  第三痛就是企业的在做开发的时候,把支持物业都是做得非常好,很多企业都在谈把商业购物中心怎么做好,用技术、用各种各样的办法,招商运营,把商业街、把购物中心做到极致,但是没有一个人会用心地把当初销售掉的、靠近购物中心的商业街,把它运营好。就像嫁出去的女,泼出去的水,这样就造成了第三痛。第三痛产生以后,最后的结果是投资本场赚钱,但是实际上回本很困难。

  如何解决商业步行街三大痛点?谌俊宇表示,人不舒服的时候你要做足疗、按摩,哪个地方越痛你按得越重,既然有三个痛点,从做足疗、按摩里面得到一个启示,就是里面要有一套办法,把这些痛点给消除掉。

  谌俊宇表示,三个痛点,最重要的它是由于这三个原因造成的,第一个卖出去的商铺,开发商不想管。第二个由于产权分散,管不了。第三个由于各做各的,也没人管。三个不想管、管不了,没人管造成了步行街的无序状态、混乱经营。谌俊宇总结了一系列针对步行街的三套办法,一共是118条原则,在五个统一标准之下。

  第一个针对不想管,采取的措施是统一规划、统一招商,在步行街设计前期和开业前期,我们需要做市场调研,做业态策划,根据业态策划还要进行建筑方案的设计,要保证步行街今后的业态、功能,这个东西要相互匹配,同时要和购物中心结合起来,业态互补。

  第二个,在统一规划的基础之上,在销售之前我们会进行一个完整的业态落位和招商策划前期工作,编制详细的招商手册,并且在销售的时候对所有投资者要进行宣讲和告知。针对管不了,我们采取的对策就是统一的规划、统一的销售,步行街,我们把它分成了几个区域,两头两尾加中间,是我们自己的品牌先去进行运营,暂时不销售,这样的话就保证了要点的地方是能够开业的时候,有知名品牌入驻。统一销售里面的原则,就是我们的租金收入和销售价格要保证合理的回报。目前润凯商业集团在售的五个项目,保证你步行街的回报率6-8%。

  第三个没人管,我们采取的策略是统一运营管理,统一物业管理,这两项做了以后,就把分散的投资者集中起来,按照这两个统一原则,尤其步行街调铺率比购物中心多。

  一般步行街前三年,第一年的调铺率可能达到60%,第二年40%,第三年有20%左右,因此第一年一定要加强调铺的及时填补,保证步行街开业都在50%以上,这样才能够让销售的物业,能够得到很好的发挥。

  第三个,围绕实现这五个统一,润凯商业集团制定了《润凯商业的118条精细化管理准则》,这里面从设计、定位、招商、运营、物业管理等等各个方面,都会有详细的规定。比方说步行街里面最容易出现的一个问题,就是餐饮店垃圾的乱倒乱排放,这个里面我们都有详细的规定,你在一定的时间、范围按照我们的流程操作,保证安全、清洁、卫生,各个方面。

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